Недвижимое имущество — квартиры, дома и земельные наделы — не всегда может находиться в собственности одного человека. Если активы принадлежат одновременно на праве собственности сразу нескольким субъектам, то речь идет об общей долевой собственности. В отличие от совместной, при общей долевой собственности размер долей граждан четко определен. Доля выражается, как правило, в процентах или дроби.
Наличие права общей долевой собственности на недвижимость не значит, что квартира или дом поделены физически: это лишь свидетельствует о том, что собственники вместе владеют и пользуются своим имуществом. Например, если ½ однокомнатной квартиры принадлежит одному гражданину, а ½ — другому, то это означает, что данные субъекты имеют одинаковые права в отношении недвижимости, но никакого деления площади квартиры не происходит.
Собственники долей несут обязанности по содержанию имущества, объем которых зависит от величины долей. Например, к таким обязательствам относится бремя содержания общего имущества в многоэтажке.
Что касается правомочия распоряжения, то собственник может реализовывать эту возможность свободно, хотя и с некоторыми ограничениями. Согласно ст.250 ГК, если хозяин доли захочет продать ее, первым делом он должен предложить совершить ее покупку собственникам других долей. Если они не изъявят желания купить ее или никак не отреагируют на предложение в течение месяца, продавец вправе реализовать долю по той же цене и на тех же условиях любому другому лицу.
Право долевой собственности на недвижимость может возникнуть по разнообразным основаниям — таким же, по которым возникает индивидуальная собственность. Вот наиболее типичные основания появления права долевой собственности:
Важно! Приватизировать долю в муниципальной квартире, то есть перевести ее в частную собственность, не получится. Если другие жильцы не хотят заниматься приватизацией, они могут отказаться от своего права в пользу других проживающих в данной квартире.
Но иногда возникновение такого права бывает затруднено в силу ряда причин, и тогда ситуацию можно разрешить путем признания права собственности на долю в доме или квартире через суд. Конечно, условия для удовлетворения иска в каждом конкретном случае будут разными. Например, чтобы получить долю в наследуемом имуществе, необходимо наличие родственных связей, оформленное право собственности на квартиру или дом. Чтобы выделить долю в супружеском имуществе, необходимо, чтобы брак был зарегистрирован, а имущество было приобретено в период действия брачного союза и т.д.
Чтобы признать право на долю в недостроенном доме, дольщик должен выполнить свое главное обязательство перед стройфирмой — оплатить квартиру по ДДУ. Если, к примеру, в договоре содержится условие о рассрочке или положения, согласно которым дольщик должен доплатить за дополнительные фактические квадратные метры по окончании строительства, то в удовлетворении искового заявления суд может и отказать.
Чаще всего граждане-участники долевого строительства выбирают данный способ защиты в следующих случаях:
Обратите внимание на то, что обратиться в суд могут также граждане, подписавшие не ДДУ, а иной договор (например, предварительный договор купли-продажи). Главное, чтобы сложившиеся отношения между стройфирмой и физлицом соответствовали ФЗ № 214.
Порядок подачи иска на определение долей в совместной собственности
Рассмотрим ситуацию, когда имущество находится в общей совместной собственности — то есть оно принадлежит нескольким физлицам, но без фиксации долей. Самый часто встречающийся случай — это имущество, нажитое супружеской парой в период брака. Муж и жена могут составить соглашение или брачный договор, в котором разделят нажитое, а могут обратиться в суд с иском об определении долей в совместной собственности, если по поводу размера долей имеются разногласия.
Еще одна распространенная ситуация — определение доли в праве собственности на недостроенный дом. Если здание недостроено, не введено в эксплуатацию и не передано дольщику, последний может подать иск об определении доли в праве общей долевой собственности. Для этого необходимо:
Подать документацию можно лично в отделение Росреестра или через МФЦ, по почте или через Интернет (сайт госуслуг или сайт Росреестра). По окончании процедуры вы можете получить выписку из ЕГРН.
Важно! Размер уплачиваемой госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 рублей. Если вы оплачиваете ее через портал госуслуг, ее размер составит 1 400 рублей (действует понижающий коэффициент 0,7).
Конечно, изначально российское законодательство стоит на защите прав дольщика, поэтому большинство судов удовлетворяет его требования в части признания права. Однако возможны и обратные примеры. В частности, суды могут отказать физлицам, заключившим инвестиционные договоры, по следующим причинам:
В такой ситуации дольщик должен доказать, что инвестиционный договор является фактически ДДУ, следовательно, данные отношения являются отношениями по долевому строительству.
Путем анализа ст.245 ГК РФ можно выяснить, что размер долей может быть закреплен контрактом физлиц или зафиксирован в законодательных актах. Самый простой случай — определение долей в имуществе жены и мужа, которые своим соглашением могут установить любое соотношение, например, 50 % на 50 %, 10 % на 90 %, 5 % на 95 % и т.д. В ином случае, если отсутствуют договоренности между субъектами, доли признаются равными.
Более сложная ситуация — определение доли в праве общей долевой собственности на недостроенную многоэтажку. Хозяев будущих квартир может быть тысячи, поэтому договориться с каждым в отдельности не получится — субъекту, желающему определить свою долю и признать право собственности на нее, придется обращаться в судебные органы.
Определить долю физлица можно по следующей формуле:
Размер доли=Площадь квартиры/Площадь всех помещений в доме
Приведем пример. Предположим, площадь квартиры составляет 40 кв.м., площадь всех помещений в доме (жилых и общих) — 7 500 кв.м.
Размер доли=40 кв.м./7 500 кв.м.=0,0053 (или 53/10000)
Важно! Подавать иск о признании права собственности на долю надлежит в том случае, если дом еще не достроен, и определить индивидуальную квартиру не представляется возможным. Если же дом достроен, но его эксплуатация пока под вопросом, то лучше подготовить иск о признании права собственности на квартиру. В любом случае перед обращением в суд посоветуйтесь с опытным юристом по долевому строительству.
Признание права собственности на долю — непростой процесс, требующий отличного знания отечественного законодательства и большого опыта участия в судебных заседаниях. Поэтому гражданам, решившим защитить свое право, стоит обратиться за поддержкой к профессиональным юристам по недвижимости.
Специалисты готовы предложить своим доверителям полный спектр правовых услуг:
Главный плюс обращения к юристам — это отсутствие рисков, связанных с возможными ошибками: вы можете быть уверены в конечном результате, даже если обстоятельства складываются не в вашу пользу. Второй плюс сотрудничества со специалистами — это экономия сил и времени на подготовку к судебному разбирательству, поскольку все эти вопросы берут на себя юристы. И, наконец, еще одно преимущество заключается в комфорте и удобстве — вам не придется отпрашиваться с работы, менять свои планы ради признания права собственности на долю.
Если вас интересует признание права собственности на долю в Санкт-Петербурге — звоните юристам компании «Петербургский дольщик» по номеру +7(812) 603-72-30. Мы обязательно сумеем помочь вам!
