Строительство жилого комплекса «Яблоневый цвет» в пос. Малое Верево недалеко от Гатчины началось в конце 2013 года. Согласно изначальной проектной декларации, строительная компания НПФ «Свит» планировала сдать дом в эксплуатацию во втором квартале 2015 года. Однако время шло, а строительство велось крайне медленно.
К концу 2014 года стройка все еще была на самом начальном этапе. К февралю 2015 года так и не было построено ни одного этажа. В какой-то момент стало очевидно, что ко второму кварталу 2015 дом физически невозможно достроить, поэтому НПФ Свит дважды вносил изменения по поводу срока сдачи в проектную декларацию объекта – в ноябре 2014 срок был перенесен на 3 квартал 2015, а в феврале 2015 – на 3 квартал 2016 года. На настоящий момент, если верить отзывам дольщиков и жильцов близлежащих домов, стройка остановлена, или, во всяком случае, ведется слишком незаметными темпами. Краны на стройплощадке ни на одном из опубликованных фото замечены не были. Судя по некоторым комментариям на сайтах, в месте, где строится ЖК Яблоневый цвет, пролегают грунтовые воды, что сильно затрудняет строительство.
Однако представляется, что грунтовые воды – меньшая из проблем НПФ Свит. Самая главная беда строительной компании из Гатчины в финансовых трудностях. С марта 2015 в Арбитражном суде Санкт-Петербурга находится дело о банкротстве НПФ под номером А56-15874/2015. 16 июля суд ввел наблюдение. Незадолго до этого НПФ «Свит» начинает рассылать своим дольщикам предложения о переводе стройки на другого застройщика – некий ТеплоЭнергоРесурс. По всей видимости, строительная компания, осознав свое тяжелое положение, пытается избавиться от проблемного объекта и от дольщиков, которые устали ждать у моря погоды. Как правильно поступить дольщикам НПФ «Свит» в сложившейся ситуации? Наша компания подготовила правовой анализ возможных вариантов развития событий, который мы представляем вам ниже.
Итак, один из вариантов решения проблемы предлагает сама строительная компания. Дольщикам предлагается подписать дополнительный договор, по которому на место НПФ Свит в договоре ДУ становится ООО «ТеплоЭнергоРесурс», и все дальнейшее строительство ЖК в пос. Малое Верево осуществляет это ООО.
Сама по себе замена застройщика по ДДУ допустима и закону не противоречит. Передачу договора, в соответствии с ГК РФ, можно условно разделить на две части. Первая – это передача застройщиком всех прав по данному договору (например, права требования долевого взноса), вторая – перевод всех долгов и обязанностей из договора (главная обязанность, естественно, состоит в передаче квартир). Гражданский кодекс устанавливает, что для перевода обязанностей на другое лицо обязательно получение согласия кредитора (в данном случае кредиторами выступают все дольщики НПФ Свит). Без такого согласия переход обязанностей к другому застройщику невозможен.
Кроме того, 214-ФЗ устанавливает, что застройщик обязан иметь право на землю и разрешение на строительство. Поэтому, чтобы «передать стройку» нужно передать еще и землю. А земля, на которой ведется строительство, по закону находится в залоге у дольщиков. Соответственно, чтобы передать земельный участок, нужно сначала получить разрешение залогодержателей-дольщиков.
Из всего этого следует два возможных негативных последствия для дольщиков. Во-первых, необходимо получить согласие всех дольщиков, то есть, если хотя бы один из дольщиков не даст своего согласия на перемену застройщика, никакой перемены быть не может. Передача договора без согласия управомоченной стороны (в данном случае - дольщика) влечет ничтожность соглашения о передаче договора.
Во-вторых, даже если все дольщики будут согласны на перемену застройщика, каждый из них должен будет выразить свое согласие - направить застройщику подписанный проект Соглашения. Этот процесс сам по себе займет весьма длительное время. После того, как застройщик получит все необходимые согласия, ему необходимо будет передать земельный участок новому застройщику и зарегистрировать переход прав в ЕГРП, что, опять же, приведет к значительным временным издержкам. А строительство дома в это время будет стоять на месте, что противоречит интересам дольщиков.
Группа дольщиков ЖК Яблоневый цвет представила на анализ Соглашение, по которому НПФ Свит передавал права на землю ООО «ТеплоЭнергоРесурс».
Пункт 8 проекта Соглашения, предложенного НПФ «Свит», который предполагает передачу ООО всех обязанностей застройщика по ДДУ, обеспечивает защиту дольщиков от возможной двойной продажи их квартир, так как по этому пункту к новому застройщику переходит обязанность передать квартиры тем дольщикам, которые вложили свои деньги строительство до заключения настоящего соглашения.
Пункт 10 проекта Соглашения исключает риск предъявления новым застройщиком требований к дольщикам о выплате дополнительных средств. Как следует из этого пункта, новый застройщик обязуется передать дольщикам квартиру в полном соответствии с условиями ранее заключённого договора. Это значит, что изменение договора в части цены со «старыми» дольщиками исключено – новый застройщик не вправе будет требовать оплатить строительство по своему прайсу.
Следует обратить внимание дольщиков на то, что ООО «ТеплоЭнергоРесурс» (который предлагается в качестве нового застройщика) является аффилированной компанией ООО СК «Дальпитерстрой». Ранее, до 2011 года, ООО «ТеплоЭнергоРесурс» именовалось ООО «Дальпитерстрой-Шушары», и было создано для строительства ЖК «Шушары». Аффилированность ООО «Теплоэнергоресурс» с «Дальпитерстроем» подтверждается тем фактом, что согласно сведениям из ЕГРЮЛ учредителем и владельцем 74% долей в уставном капитале ООО «Теплоэнергоресурс» является Скоров А.А., который в свою очередь является также учредителем и генеральным директором ООО «Дальпитерстрой». Таким образом, можно говорить о том, что Теплоэнергоресурс по сути является компанией, подконтрольной «Дальпитерстрою» (проще говоря, «дочкой»).
«Дальпитерстой» уже был замечен в затягивании сроков строительства. В качестве примера можно привести ЖК «Волна» - его строительство началось в 2008, а закончено только в 2015 году (итого стройка была задержана на 45 месяцев). Как сообщают сами дольщики, когда дом был сдан в эксплуатацию, в нем не было света и воды. Также «Дальпитерстрой» строит школу в Шушарах, сдача которой тоже неоднократно откладывалась.
Таким образом, при принятии решения о том, подписывать ли Соглашение, дольщикам следует сделать поправку на то, что предлагаемый новый застройщик является, по сути, «дочкой» ООО СК «Дальпитерстрой». В целом складывается следующая картина: банкротящаяся строительная компания (1) передает стройку проблемного объекта на уровне фундамента (2) дочерней компании (3) не самого надежного застройщика (4). Сама по себе совокупность этих четырех факторов заставляет крепко задуматься насчет того, насколько перспективна передача строительства в соответствии с предлагаемой НПФ "СВИТ" схеме.
В отношении НПФ СВИТ открыто дело о банкротстве, а это значит, что теперь у дольщиков появился еще один вариант действий - предъявить к застройщику свои требования в банкротном деле (как требования о передаче жилья, так и денежные требования).
Зафиксировать свои требования о передаче квартир дольщики могут путем вступления в специальный реестр. Чтобы сделать это, нужно, во-первых, дождаться, когда суд введет процедуру наблюдения, а после этого подать ходатайство о вступлении в дело о банкротстве (о включении в упомянутый реестр). Ходатайство подается не просто так - вместе с ним нужно представить доказательства, которые подтверждают, что дольщик заплатил цену, оговоренную в ДДУ и ничего застройщику не должен (самое надежное доказательство – акт сверки расчетов с застройщиком). При этом после того, как введено наблюдение, дольщики не могут потребовать передачи жилья иным способом, кроме подачи заявления в деле о банкротстве (просто подать иск в районный суд не получится). На заявление требований закон отводит дольщикам 30 календарных дней со дня опубликования сообщения о введении наблюдения. Такие сообщения публикуются в газете «Коммерсантъ». В случае с ООО НПФ «Свит» сообщение опубликовано в «Коммерсанте» 01.08.2015 под номером 78030121934. Соответственно, дольщикам необходимо заявить требования до 30 августа 2015 года. Если не успеть до этой даты, суд будет рассматривать требования позже, в процедуре, которая будет введена после наблюдения.
Если в отношении НПФ Свит суд введет конкурсное производство, дольщик имеет право на отказ от ДДУ в одностороннем порядке. В этом случае у дольщика возникает денежное требование к застройщику. Представляется также, что если у дольщика уже имеется денежное требование к застройщику (например, дольщик еще до конкурсного производства расторг договор с застройщиком), он может заявить денежное требование в деле о банкротстве, предъявив исполнительный лист. Тогда его требования будут погашаться вместе с остальными дольщиками.
Для вступления в дело о банкротстве каждый дольщик должен направить в арбитражный суд соответствующее заявление. При этом заявление не обязательно отправлять по почте или относить в суд лично – можно направить его через интернет с помощью сервиса «Мой арбитр».
Требования дольщиков погашаются в третью очередь (после требований о возмещении вреда и требований работников о выплате зарплаты - ст. 201.9 ФЗ). Это значит, что все остальные кредиторы застройщика – подрядчики, банки и прочие – смогут получить удовлетворение своих требований только после дольщиков. Поэтому если вы дольщик, можете не бояться, что при банкротстве крупные кредиторы застройщика заберут все деньги и оставят вас ни с чем – ваши требования приоритетны и закон ставит вас в выгодную позицию в очереди кредиторов. А вот кредиторам вступление дольщиков в банкротное дело крайне невыгодно – в сумме требования дольщиков обычно очень внушительно, и для остальных кредиторов есть риск вовсе ничего не получить после банкротства застройщика.
Один из вариантов погашения требований – передача дольщикам прав на сам недострой как объект незавершенного строительства. Если дольщики будут согласны на погашение требований путем передачи недостроя, собрание участников долевого строительства своим решением создает ЖСК, которому передается данный объект для того, чтобы кооператив в дальнейшем осуществлял его строительство. В этом случае требования дольщиков к застройщику прекращаются, так как недострой по закону передается в качестве отступного (ст. 201.10).
Перспективы вступления дольщиков НПФ «Свит» в банкротное дело неоднозначны. С одной стороны, зафиксировать свои требования в реестре в любом случае лишним не будет. С другой стороны, неизвестно, сколько имущество находится в собственности компании. Остается, конечно, вариант с признанием права собственности на недострой и образованием ЖСК. Но как уже говорилось, строительство практически на нулевом этапе, и достроить дом своими силами дольщикам будет крайне непросто. Все-таки вариант с ЖСК рассчитан на те случаи, когда дом уже почти достроен, и дольщикам остается только довести дело до логического конца. Однако состав имущества НПФ «Свит» доподлинно знает только сама компания, поэтому со стопроцентной уверенностью утверждать, что застройщик не найдет деньги, чтобы рассчитаться с кредиторами, мы не будем. Какие-то активы компании должны найтись
