Из многих застройщиков, ведущих свою деятельность в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, группа компаний «Город» является едва ли не самой известной. К сожалению, свою известность группа компаний получила в связи с тем, что многие ее объекты попали в долгострой
Как известно, «Город» создавала отдельную дочернюю компанию под каждый из своих объектов (очевидно, для разделения рисков и ответственности). Дочерние компании имеют непримечательные «космические» названия – «Планета», «Орбита», «Спутник», «Азимут», «Спектр» и иже с ними, а во главе стоят одни и те же люди. Проблемы начались как обычно с того, что строительство домов просто остановилось. В дальнейшем дольщики начали расторгать договоры и требовать возврата денег, но «Город» эти требования игнорировал. Затем потянулись судебные споры, разочарованные дольщики стали возвращать свои деньги через суд. Просрочка, однако, продолжала увеличиваться. Так как дольщики ГК Город вели себя достаточно активно, власти СПб обратили внимание на их проблемы. Для решения ситуации было предложено передать строительство проблемных объектов ГУП «Центр содействия строительству» (государственное унитарное предприятие, один из видов юридических лиц, подконтрольных государству – прим.). При этом как такая передача будет осуществлена юридически – долгое время было неизвестно. Первоначально было выдвинуто предложение заключить агентский договор между ГУП и дочерними компаниями ГК «Город», однако в конечном итоге было решено передать проблемные объекты по договору доверительного управления. Рассмотрим юридическую сторону и последствия подобной передачи проблемных объектов.
Очевидно, что для того, чтобы достроить проблемные объекты, ГУП должен будет найти источники финансирования. Основным средством привлечения денежных средств в строительство является заключение договоров долевого участия, соответственно, ГУП как доверительный управляющий скорее всего будет заключать договоры долевого участия от имени дочерних компаний ГК Город. Все деньги, полученные по этим договорам, будут перечисляться на счет ГУП. Казалось бы, на первый взгляд такая схема является вполне правильной – как иначе ГУП Центр содействия строительству будет получать деньги на завершение строительства? Однако с точки зрения права здесь есть сразу несколько проблемных моментов.
Во-первых, несмотря на то, что все деньги будут у ГУПа, сторонами договоров долевого участия по-прежнему будут дольщики с одной стороны и «дочки» ГК «Город» с другой. Из этого следует, что дольщики могут предъявить свои требования только к дочерним компаниям, а не к ГУПу – ГУП, созданный властями СПб, и дольщиков никакие отношения не связывают. А у дочерней компании, в свою очередь, денег нет – всё у ГУПа. Получается своего рода заколдованный круг, из которого дольщику не выбраться. Если дольщик захочет вернуть свои деньги, расторгнув договор, или хотя бы просто взыскать неустойку, он может попросту не получить ничего, ведь у «дочки» «Города» не останется никаких активов.
Во-вторых, вызывает большие сомнения сама возможность получения ГУПом денег по договорам долевого участия. В соответствии с законом 214-ФЗ, правом на привлечение денежных средств обладают только те лица, которые имеют статус застройщика. А статус застройщика, в свою очередь, состоит из наличия права на землю и разрешения на строительство. При этом разрешение на строительство каждого из объектов оформлено на имя соответствующей дочерней компании «Города». Следовательно, раз у ГУП Центр содействия строительству нет разрешения на осуществление строительство, значит, у него нет и статуса застройщика. Последнее звено в этой логической цепи – без статуса застройщика ГУП не имеет права привлекать денежные средства дольщиков на свой расчетный счет по договорам долевого участия в строительстве. Это будет попросту противоречить закону. А раз схема привлечения денег противоречит закону, то закону противоречит и весь договор доверительного управления между застройщиками и ГУП, который предлагают власти СПб.
Теперь проиллюстрируем, к чему могут привести два описанных выше момента. Итак, предъявить требования дольщик может только к «дочке» ГК «Город», а денег у нее нет по причине, указанной выше. Если требования дольщика не могут быть удовлетворены из-за неплатежеспособности застройщика, дольщик может подать заявление о банкротстве. В банкротном деле будет назначен арбитражный управляющий. У арбитражного управляющего есть такое полномочие, как признание недействительными сделок должника. Учитывая тот факт, что в соответствии с договором доверительного управления денежные средства, которые должны были бы поступить на счет застройщика, поступают на счет ГУП Центр содействия строительству, возможность оспаривания данной сделки арбитражным управляющим практически стопроцентная, так как ему необходимо будет обеспечить наличие денежных средств на счете должника (застройщика) для погашения требований кредиторов (дольщиков). Последствия оспаривания договора выразятся в том, что объект долевого строительства не будет достроен, так как застройщик будет находиться в процедуре банкротства, а ГУП будет отстранен от возможности заключать договоры от имени застройщика в целях доведения строительства до конца. В конечном итоге пострадают интересы тех дольщиков, которые рассчитывают на благополучное завершение строительства. Таким образом, передача строительства по договору доверительного управления ГУПу вряд ли способна удовлетворить интересы дольщиков, более того, такая передача может иметь крайне неблагоприятные последствия
