ЖСК впервые появились и получили свое развитие в советское время, в конце 50-х – начале 60-х годов. Тогда полным ходом шли процессы урбанизации, городское население неуклонно увеличивалось, и «квартирный вопрос» стоял как никогда остро.
20 марта 1958 года Совмин СССР принял Постановление «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». Этим постановлением было разрешено участие в жилищно-строительных кооперативах для улучшения жилищных условий. Для участия в ЖСК гражданин должен был внести на счет кооператива полную стоимость будущего жилья.
В дальнейшем была предусмотрена возможность предоставления государственного займа на эти цели – государство предоставляло гражданину льготный кредит в размере 60% от стоимости жилья на срок в районе 10-15 лет. Гражданин вносил имеющиеся у него средства, на оставшиеся государство предоставляло гражданину льготный кредит, практически без процентов. По сути, это льготная ипотека, на крайне выгодных для пайщика условиях. В связи с этим на вступление в кооперативы даже образовывались очереди.
Как мы уже выяснили, в советское время ЖСК – это способ улучшения жилищных условий, а не способ инвестирования или обогащения. Поэтому вступить в ЖСК мог только гражданин, который был признан нуждающимся в улучшении жилищный условий (например, если гражданин не имел достаточной жилой площади или у него не было своего жилья). Когда квартира достраивалась, гражданин терял право на место в очереди на получение квартиры от государства. В этом и была основная и единственная цель ЖСК – при поддержке и одобрении государства дать гражданам возможность обеспечить себя жильем.
Таким образом, у гражданина было 2 возможности улучшить жилищные условия: рассчитывать на получение необходимых метров от государства бесплатно, или за деньги, но в «беспроцентную рассрочку» на 10-15 лет через вступление в кооператив. Второй вариант, как вы понимаете, был более осязаем для советских семей, так как предполагал гораздо меньшую очередь. Тем более, что стоимость квартиры составляла годовой доход советского человека; «кооперативная» квартира была очень доступна.
В новой России с ее рыночной экономикой ЖСК остались как одна из разновидностей потребительских кооперативов. Потребительский кооператив, согласно гражданскому законодательству – это добровольное объединение лиц в целях удовлетворения их материальных потребностей путем объединения членских взносов. ЖСК полностью вышли из-под контроля государства – теперь в кооператив может вступить любое лицо, как физическое, так и юридическое, независимо от того, нуждается ли оно в улучшении жилищных условий. Всякой государственной поддержки в виде льготных кредитов члены ЖСК тоже лишились.
В наше время ЖСК используется как одно из средств для привлечения денег для целей строительства жилья. Очевидно, что там, где идет речь о привлечении средств граждан, государство обязано защищать их интересы – принимать законы, четко регламентирующие права и гарантии граждан. Иначе не избежать злоупотреблений со стороны тех, кто привлекает деньги. И если долевое строительство детально урегулировано ФЗ-214, то в отношении ЖСК идет игра без правил. Отечественное законодательство регулирует деятельность ЖСК очень фрагментарно (точнее, практически никак). Регламентация основной массы вопросов, которые касаются членства в ЖСК, отдано на откуп самому ЖСК. В соответствии с законодательством, большинство вопросов деятельности ЖСК регулируются Уставом ЖСК.
Павел Папуниди, генеральный директор ООО "Петербургский дольщик"
Казалось бы, ничего страшного в этом нет, ведь Устав принимают сами пайщики. Но на практике пайщики не то чтобы не могут повлиять на содержание Устава, но даже зачастую не могут с ним ознакомиться – ЖСК порой просто отказывается его предоставлять. Участие в общих собраниях пайщики также принимают редко – получила распространение практика, когда пайщиков обязывают выдать доверенность на юристов ЖСК, чтобы они принимали участие в общих собраниях от имени члена ЖСК. В Устав обычно вносятся такие положения, которые ставят пайщика в явно невыгодное положение, при этом формально эти положения законны. Например, законом установлено право пайщика в любой момент выйти из кооператива, но при этом порядок выхода из кооператива определяется Уставом. А в Уставе прописывается, что пайщик, конечно, может выйти из кооператива, только для этого ему придется подождать 4 месяца, пока кооператив рассмотрит его заявку, а после этого кооператив еще и удержит 10% от выплаченных взносов. По существу – издевательство, но с точки зрения буквы закона ничего противоправного нет. Все эти злоупотребления имеют единственную причину – деятельность ЖСК в законе абсолютно не урегулирована.
На данный момент ЖСК создаётся только в двух случаях: (1) стремлениях застройщика уйти от ответственности, предусмотренной 214-ФЗ, (2) когда обманутые дольщики желают достроить своё жилье после того, как их строительная компания была признана банкротом.
Первые крупные изменения в регулировании ЖСК произошли в 2011 году. С 2011 года кооператив должен иметь в собственности или в аренде земельный участок и разрешение на строительство на нем – по итогам этих изменений ЖСК обязали действовать в роли застройщика.
Цель этих изменений – пресечь получившую распространение практику, когда ЖСК использовались в качестве «кошелька» для реального застройщика и сами строительство не вели.
ЖСК собирали деньги граждан и передавали их застройщику, на этом их роль в строительстве заканчивалась. А в случае, если у граждан возникали претензии, выяснялось, что фактический застройщик перед ними не отвечает – он не связан с пайщиками договором. Всю ответственность несет ЖСК, но у кооператива, в свою очередь, нет денег – все они переданы застройщику. Во главе ЖСК при этом стояли те же люди, которые составляли руководство компании застройщика (генеральный директор застройщика, например, мог быть одновременно председателем ЖСК) Законодатель попытался разорвать этот порочный круг, в который попадали дольщики. Ведь теперь ЖСК должен действовать в качестве застройщика, а значит у него как минимум должна быть земля и какие-никакие средства на строительство. По задумке законодателя, часть рисков для пайщиков должна была отпасть. Что из этого получилось в итоге, и как сегодня выполняются эти предписания закона в Санкт-Петербурге – читайте в одной из наших статей.
На этом реформирование сферы ЖСК не прекратилось – оно продолжается и по сегодняшний день, и это, похоже, только начало. 13 июля 2015 года был опубликован Федеральный Закон, который вносит некоторые изменения в правовое положение ЖСК. Рассмотрим основные нововведения, а также попытаемся оценить, как повлияют на ЖСК изменения 2015 года.
Во-первых, ЖСК теперь может строить одновременно не более одного жилого дома, и при этом в этом доме не может быть более трех этажей. В этом нововведении есть смысл – ЖСК становится средством привлечения денег для строительства небольших объектов, тем самым снижаются масштабы возможных нарушений и риски того, что ЖСК будет работать по схеме «пирамиды», когда есть несколько объектов, и деньги на строительство первого объекта берутся за счет привлечения средств на строительство следующего и т.д. Хотя не мешает застройщику создать несколько ЖСК, всё же это более хлопотно.
С другой стороны, кооперативы, которые на момент вступления в силу изменений уже осуществляют строительство больше чем одного дома, лишаются права на привлечение новых членов до сдачи всех этих домов в эксплуатацию. Получается, что если ЖСК строит несколько домов, и у него есть финансовые проблемы, то решить их за счет привлечения новых пайщиков кооператив не сможет. Привлекать деньги кооператив сможет только за счёт заключения договоров участия в долевом строительстве.
Во-вторых, устанавливаются новые требования к прозрачности деятельности кооперативов. Теперь ЖСК должны вести реестр своих членов, размещать в открытом доступе (например, на сайте) свой устав, проектную документацию и другие сведения о деятельности кооператива. На данный момент ЖСК не создают даже свой сайт, вся информация располагается на сайте застройщика. Также по требованию пайщика ЖСК обязан предоставлять протоколы собраний и бюллетени голосований. Эти изменения, безусловно, положительные – теперь пайщики смогут хотя бы узнать о принятых решениях, ознакомиться с уставом кооператива и всеми его документами. За нарушение вышеперечисленных требований предусмотрена административная ответственность.
В-третьих, вводится государственный контроль за деятельностью ЖСК. Государственные органы уполномочены проводить проверки деятельности кооператива и выносить обязательные для исполнения представления. Сейчас сложно сказать, насколько все эти меры будут эффективны для защиты прав пайщиков, но надежда на лучшее всегда есть.
В целом, вносимые изменения не решают большинства проблем, связанных с деятельностью кооперативов – правовое положение пайщиков по-прежнему определятся уставом, кооперативы по-прежнему могут устанавливать в уставе невыгодные для пайщиков правила. По большому счету, ЖСК – это рудимент советской системы, места ему в нынешней правовой системе России просто нет. Но сам факт того, что законодатель «взялся» за регулирование деятельности ЖСК, дает надежду на то, что власти осознали всю серьезность ситуации с безграничной свободой ЖСК. Возможно, позитивные изменения в этой сфере только начались, и положение пайщиков со временем будет становиться все более защищенным. А как повлияют на сферу ЖСК изменения 2015 года – покажет время
