«Солнечный» - жилищный комплекс, который строит в Девяткино небезызвестная в Петербурге компания Арсенал (не путать с другим ЖК – Солнечный квартет, который строится под Тосно компанией Вита). Новый ЖК пока строится без особых задержек, более того, некоторые из корпусов уже сданы в эксплуатацию и произведена их первичная приемка.
По данным официального сайта, помимо ЖК Солнечный компания Арсенал Недвижимость также строит неподалеку еще один комплекс – ЖК Девяткино. С последним, кстати говоря, у компании уже возникли определенные проблемы – первые два корпуса этого ЖК были сданы с задержкой в год. Несмотря на то, что дольщики все же получили свое жилье, немалая задержка изрядно потрепала им нервы и подмочила репутацию компании Арсенал Недвижимость. Также, судя по отзывам на ряде сайтов и в группе Вконтакте, у дольщиков были нарекания по поводу качества отделки в сданных квартирах.
Не все гладко и с качеством отделки в уже сданных корпусах ЖК Солнечный в районе Мурино. Дольщики сообщают о наличии различных недочетов: как серьезных, так и мелких, но все равно неприятных. Кроме того, некоторые из дольщиков возмущены не самым приветливым отношением представителей компании в ходе приемки – при указании на недостатки отделки можно встретиться с откровенным хамством.
Помимо не самой качественной отделки, в отзывах дольщиков, решивших купить квартиру в ЖК Солнечный можно также встретить и указания на возможность более серьезных нарушений. Так, сообщается, что Арсенал Недвижимость якобы в одностороннем порядке, не уведомив дольщиков, меняет проектную декларацию, в результате чего вместо оговоренных в договоре деревянных оконных профилей со стеклопакетами в квартирах могут быть установлены пластиковые стеклопакеты. Это же касается и остальных элементов отделки. Виной всему – «хитро» сформулированные условия договора с дольщиками ЖК Солнечный, по которым компания пытается снять с себя ответственность за одностороннее изменение некоторых параметров объекта, под которые могут попасть даже элементы планировки.
Таков, если коротко, круг проблем, с которыми могут столкнуться дольщики «Солнечного» в Девяткино. Далее мы в общих чертах опишем, как защитить свои права в случае, если дольщик сталкивается с одной из этих проблем.
Итак, как мы уже сказали, одно из основных нареканий, которые возникают у дольщиков ЖК Солнечный – плохое качество отделки. Для того, чтобы облегчить себе жизнь в дальнейшем, необходимо грамотно действовать еще в момент, когда вы поедете на приемку квартиры в Мурино. ФЗ-214 устанавливает, что в случае, если дольщик при приемке обнаружит какие-либо недостатки или несоответствие условиям договора, он вправе либо требовать составления акта о недостатках, либо вовсе отказаться от подписания передаточного акта, пока застройщик не исполнит свои обязанности по устранению недостатков. Соответственно, дольщикам ЖК Солнечный следует, в первую очередь, помнить о своих правах при приемке и действовать в соответствии с ними. Составление акта о недостатках в момент приемки имеет одно очень важное преимущество – этот акт будет играть роль очень важного и убедительного доказательства в случае возникновения спора с застройщиком.
Также дольщикам ЖК Солнечный не следует забывать, что даже если квартира была принята без претензий, это еще не лишает вас права обратиться с требованиями к застройщику в дальнейшем – ФЗ-214 ничего не говорит об этом, но этот вопрос прямо урегулирован в п.2 ст.556 ГК РФ, которая здесь должна применяться по аналогии.
Рассмотрим основные требования, которые дольщики ЖК Солнечный могут предъявить к застройщику в случае обнаружения недостатков. В соответствии с ФЗ-214, таких требований три: устранение недостатков самим застройщиком, уменьшение цены договора или покрытие собственных расходов дольщика, которые он понес на устранение дефекта. Любое из этих требований может быть альтернативно. При этом дольщику достаточно лишь доказать сам факт наличия недостатка. Требование может быть предъявлено в рамках гарантийного срока, который, по закону, составляет не менее 5 лет.
Но этими тремя вариантами арсенал возможных способов защиты для дольщиков ЖК Солнечный не исчерпывается. Если недостаток окажется существенным, или застройщик не удовлетворит требования дольщика в срок, закон предоставляет дольщику еще одно средство защиты. Дольщик в таких ситуациях может расторгнуть договор, и потребовать у застройщика возврата не только основной цены договора, но и неустойки в размере 16.5% годовых за весь срок с момента уплаты цены договора. Сумма, как правило, получается немалая. С другой стороны, не всякий человек решится отказаться от договора, когда квартира уже достроена, даже несмотря на возможность получения серьезной компенсации.
Здесь нельзя не прояснить для дольщиков ЖК Солнечный один важный момент. Дело в том, что понятие «существенный» недостаток в законе определяется немного по-другому, чем мы привыкли воспринимать его в быту. Недостаток является существенным в двух случаях – либо если он требует несоразмерных затрат на его устранение, либо если он повторно проявляется после устранения. Только в этих случаях недостаток будет считаться существенным с точки зрения закона.
После этой ремарки мы можем плавно перейти ко второму вопросу. Итак, один из дольщиков ЖК Солнечный обратил внимание на то, что в договоре с «Арсеналом» содержится весьма странный пункт. Согласно этому пункту, застройщик вправе в одностороннем порядке и без уведомления дольщика изменять проектную декларацию объекта в случае, если такое изменение не повлечет ухудшения характеристик самого объекта. При этом такое изменение, согласно договору, не будет считаться существенным недостатком.
Во-первых, бросается в глаза размытость установленных критериев – неясно, что понимать под ухудшением характеристик. Ведь если речь идет об исключительно технических характеристиках, то, как иронично отметил дольщик ЖК Солнечный на одном из сайтов, итальянскую плитку могут заменить на уральский гранит, ведь последняя может не уступать первой в техническом плане. Согласитесь, условие выглядит достаточно странно и дает застройщику немало пространства для маневра.
Во-вторых, несмотря на то, что в договоре указано, что ситуация с подобной «подменой» не будет образовывать существенного недостатка, из этого еще не следует, что дольщики ЖК Солнечный не могут предъявить требования по качеству вовсе. Ведь, как мы уже говорили выше, даже если недостаток несущественный, у дольщика все равно остаются в запасе 3 основных требования к застройщику, «закрытым» остается лишь четвертое – отказ от договора.
Наконец, в-третьих, у нас возникают очень серьезные сомнения относительно действительности такого условия договора. ФЗ-214 предусматривает, что любое условие договора, освобождающее застройщика от ответственности, является недействительным. При этом нам представляется, что недействительным является не только полное освобождение от ответственности, но и частичное. Поэтому в случае возникновения спора с застройщиком в связи с подобным условием договора дольщики ЖК Солнечный могут ссылаться на ничтожность этого условия.
