В сегодняшней статье рассмотрим случаи, когда ДДУ является незаключенным или недействительным.
Законом установлено, что договор долевого участия можно считать заключенным только с того момента, когда он прошел в надлежащем порядке процедуру государственной регистрации. Следовательно, пока договор этой процедуры не прошел, с точки зрения закона он не заключен.
Согласно недавним изменениям ГК РФ, договор, не прошедший регистрацию, следует считать незаключенным только для лиц, которые в этом договоре не участвуют, для самих же сторон договора он вполне себе заключенный и порождает права и обязанности для них. Фууххх, кажется, пронесло! Ан нет! На ДДУ это правило не распространяется. 214-й Федеральный закон является специальным, тогда как ГК - общим законом. ФЗ-214 устанавливает, что договор долевого участия нельзя считать заключенным, пока не осуществлена его регистрация. Поэтому до регистрации договор участия в долевом строительстве не порождает прав и обязанностей вообще - ни для дольщика с застройщиком, ни для всех остальных лиц. Кстати, если застройщик уклоняется от регистрации ДДУ, дольщик может потребовать регистрации договора долевого участия в суде, и в дальнейшем регистрация договора будет произведена на основании решения суда.
Именно поэтому можно сделать вывод, что перечисление денег застройщику возможно только после регистрации договора. Почему? По закону привлечение средств дольщика возможно только на основании ДДУ, а договор является заключенным только после того, как он пройдет государственную регистрацию, то есть, привлеченные застройщиком деньги до такой регистрации будут являться неосновательным обогащением застройщика, ведь взял он их у дольщика без наличия законного основания. На практике большинство застройщиков эти нормы игнорируют и ухитряются привлекать деньги дольщиков задолго до того, как договор будет зарегистрирован (а значит, заключен).
ФЗ-214 содержит перечень из 5 условий, которые должны присутствовать в договоре долевого участия. Не будет хотя бы одного из них - и договор не заключен. Если вы собираетесь стать участником долевого строительства и хотите знать еще до заключения ДДУ на что обратить внимание, то запомните, что в первую очередь нужно проверить наличие пяти условий, перечисленных ниже.
Во-первых, в договоре в любом случае должно присутствовать указание на конкретный объект недвижимости, который подлежит передаче дольщику, в соответствии с проектной документацией застройщика. Именно поэтому дольщику жизненно необходимо всегда знакомиться с документацией и, что самое главное, сопоставить эти сведения с ДДУ. Нашли расхождение? Будьте уверены, договор не заключен, даже независимо от того, зарегистрирован он или нет.
Во-вторых, в договоре долевого участия должно быть указано, до какого срока застройщик должен передать дольщику недвижимость. К сожалению, практика петербургский судов складывается так, что срок передачи объекта в ДДУ можно определить не только указанием на конкретную дату, но и путем указания на определенный момент времени после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, даже если сам этот срок сдачи является ориентировочным (см. Определение Санкт-Петербургского городского суда №33-4315/2015, №33-4236/2015). Допустим, в ДДУ есть следующая фраза: «застройщик передает объект договора в течение шести месяцев с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома». Выходит, если документы на так называемую госприемку поданы не будут, дом в эксплуатацию также не будет введен. Получается следующая ситуация - срок передачи квартиры всецело зависит от воли одной стороны, что противоречит не только здравому смыслу и справедливости, но и законодательству. Поэтому с подобной судебной практикой юристы нашей компании не согласны, считаем её порочной и пытаемся всячески её изменить.
В-третьих, в ДДУ должно содержаться указание на цену. Цена может выражаться не только в общей денежной сумме, подлежащей уплате - она может быть указана в виде стоимости квадратного метра, если в договоре долевого участия четко прописан метраж квартиры.
В-четвертых, договор должен содержать условие о гарантийном сроке на квартиру. Напомним, что этот гарантийный срок не может составлять менее 5 лет. Единственное исключение составляет технологическое и инженерное оборудование - для него закон предусматривает срок не менее, чем 3 года.
В-пятых, договор должен содержать указание на способ, которым будет обеспечиваться исполнение обязанностей застройщика. Перечень таких способов закрыт – для обязанности по передаче квартиры это поручительство банка или страхование ответственности, для обязанности по возврату дольщику денег, а также выплате ему неустойки и убытков - залог.
Однако на практике бывают случаи, когда суды признают договор долевого участия заключенным даже при отсутствии в нем указания на гарантийный срок или на обеспечительную меру (см. напр. Определение Санкт-Петербургского городского суда по делу №33-4236/2015). Такая практика основана на том, что названные условия, которые по ФЗ-214 должны включаться в ДДУ, уже содержатся в самом ФЗ-214. Например, статья 7 ФЗ-214 устанавливает минимальный гарантийный срок (о нем мы упоминали парой абзацев выше). Меры, которыми обеспечивается исполнение обязанностей застройщика, как было указано ранее, определены в статье 12.1 214 ФЗ. Исходя из этого многие судьи приходят к логичному выводу - даже если этих условия нет в договоре, их можно вывести из самого закона, и их отсутствие еще не делает ДДУ незаключенным.
Эти пять условий, без которых договор не может существовать — не подводные камни договора долевого участия, а одна из гарантий прав дольщиков, которые предоставляет законодатель. Правило о том, что договор не заключен, если в нем нет хотя бы одного из пяти условий направлено не на то, чтобы создать дольщикам дополнительные проблемы, а на то, чтобы оградить их от произвола застройщиков.
Данное основание установлено ст. 168 ГК РФ, и позволяет признать недействительным любой договор, который противоречит закону. Если в ДДУ есть условия, противоречащие ФЗ-214 или другим нормативным актам РФ, такой договор можно признать недействительным в суде. Такой иск может подать только сторона договора.
ВАЖНО: недействительным можно признать не только весь договор в целом, но и его часть.
Например, если каким-либо пунктом договора застройщик ограничивает свою ответственность за просрочку передачи квартиры, этот пункт можно признать недействительным как противоречащий закону (Определение СПб Гор.суда по делу №33-5135/2014).
Специальные правила о недействительности условий ДДУ устанавливает Закон "О защите прав потребителей". Статьей 16 Закона установлено, что любые условия, которые ущемляющие права потребителя, являются недействительными. В частности, застройщик не имеет праваставить заключение ДДУ в зависимость от заключения потребителем какого-либо другого договора, например, на оказание услуг. Показательным примером является Определение Санкт-Петербургского городского суда по делу №33-4417/2014. В этом деле застройщик навязал дольщику «услуги по содействию в получении кредита», поставив заключение ДДУ под условие согласия дольщика на оплату данных услуг. Суд признал подобное условие недействительным.
Недействительной также является сделка, которая совершена под влиянием обмана. Обман, в соответствии со ст. 179 ГК РФ, может выражаться как в сообщении заведомо ложных сведений об обстоятельствах, важных для заключения договора, так и в намеренном умолчании о таких обстоятельствах. Судебная практика признания договора ДУ недействительным по этому основанию в Санкт-Петербурге достаточно скудная, однако в качестве примера можно привести практику других регионов. Так, в Решении Басманного районного суда г. Москвы по делу от 16 февраля 2011 года судом сделал вывод о том, что ДДУ был заключен под влиянием обмана ввиду того, что застройщик не имел на момент его заключения необходимых разрешений на строительство, однако заверил дольщика, что такие разрешения у него имеются.
