Договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) пользуется популярностью. Строительным компаниям данная схема выгодна тем, что позволяет профинансировать возведение жилого комплекса еще на начальном этапе. Для граждан это отличный шанс на льготных условиях вложиться в недвижимость, купив ее в рассрочку и по более низкой цене.
Законодателем для урегулирования правоотношений в данной сфере был разработан закон о защите дольщиков или Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в РФ» (далее – ФЗ №214).
Данный ФЗ №214 закрепил гарантии интересов дольщиков: в частности, было запрещено привлекать деньги по договору долевого строительства до получения от соответствующих государственных органов разрешения на стройку и регистрации права на землю. Более того, была введена регистрация ДДУ, призванная защитить граждан от «двойных продаж». Устанавливая данные правила, законодатель постарался максимально предотвратить возможность «продажи воздуха». Казалось бы, защита дольщиков была обеспечена: они могли перестать волноваться за риск вложения своих кровно заработанных денег в сомнительные строительные пирамиды, а не в собственную жилплощадь...
Но суровая действительность, переполненная судебными разбирательствами с разорившимися строительными компаниями, свидетельствует об обратном. Как следствие, защита дольщиков продолжает оставаться в центре внимания.
Даже заключенный ДДУ не является гарантией своевременного возведения жилого комплекса, а нормы ФЗ №214 не могут защитить дольщика от риска банкротства и ликвидации компании-застройщика.
Конечно, если стройка приостановлена, дольщик может попытаться в судебном порядке расторгнуть ДДУ. Если ему удастся доказать, что ситуация крайне сложная, и компания-застройщик явно не собирается исполнять свои обязательства, то он может вернуть уплаченные деньги и проценты за их использование.
Более того, в случае просрочки передачи квартиры более чем на два месяца, дольщик имеет возможность расторгнуть договор во внесудебном порядке. В таком случае компания-застройщик также будет обязана возвратить денежные средства. Кстати, за просрочку исполнения ДДУ неустойка гражданину должна выплачиваться в двойном размере. Кроме того, можно требовать возмещения убытков, а также компенсацию морального вреда.
Кроме того, земля, на которой возводится жилой комплекс, передаётся дольщикам в залог. Однако схема реализации предмета залога выглядит крайне затруднительной. Во-первых, необходимо дождаться установленного в ДДУ срока передачи квартиры – и только по истечении шести месяцев можно будет обращать взыскание. Во-вторых, учитывая большое количество дольщиков и закономерную разнонаправленность их интересов (вернуть деньги и вложиться в новое строительство или все-таки получить квартиру), сложно представить, как в целом данная схема может успешно работать. В-третьих, даже если взыскание на предмет залога обратят, каждый будет иметь право на получение вырученных денег в сумме пропорциональной его доле, что с большой вероятностью будет меньше изначально уплаченной за квартиру суммы.
Тем не менее, даже такая защита дольщиков, столкнувшихся с долгостроем, не работает, если компания-застройщик оказалась банкротом и в скором времени будет вообще ликвидирована.
Порядок проведения процедуры банкротства застройщика предусмотрена Федеральным законом о банкротстве (далее – ФЗ №127). Причем защита ФЗ №127 распространяется на «дольщиков», подписавших договор соинвестирования, предварительный договор ДДУ и т.д., то есть попавших в «серую» схему застройщика. Перечень таких схем является открытым: гражданина могут признать дольщиком, даже если подписанный с ними договор вообще относится к разряду непоименованных.
При проведении данной процедуры основная защита дольщиков заключается в возникновении с момента открытия конкурсного производства права одностороннего отказа от ДДУ, а также права в порядке третьей очереди требовать компенсацию. Главное – уложиться с подачей требований в предусмотренные ФЗ №127 сроки, в противном случае можно оказаться в четвертой, последней, очереди кредиторов.
Кроме того, обманутые дольщики могут претендовать на недостроенные помещения, что также непросто, и, как правило, недешево. Для этого следует в судебном порядке подать требование о передаче жилого помещения, причем обязательно нужно доказать, что требование является обоснованным, а именно необходимо предоставить свидетельства хотя бы частичного исполнения со своей стороны обязательств по ДДУ: ДДУ, документы, доказывающие проведение платежей, и т.п.
Кроме того, даже если реестр требований будет успешно сформирован, их передача будет возможна при наличии определенных условий, например, имущества банкрота должно хватить на погашение долгов перед кредиторами предшествующих очередей, а также на выплату текущих платежей. Правда, для заключенных после 1 января 2014 договоров данная проблема разрешается с помощью банковского поручительства или страхования ответственности строительной компании.
Наконец, дольщикам могут передать объект незавершенного строительства, что чревато трудностями в не меньшей мере, так как для реализации данной схемы необходимо учреждать жилищно-строительный кооператив, переводить на него все права на строительство объекта, искать подрядчика и дополнительные средства, чтобы данное строительство завершить.
Таким образом, хотя закон о защите дольщиков и сократил риск попадания в общество обманутых дольщиков, он все равно не гарантирует предотвращение длительных и дорогостоящих судебных разбирательств в случае долгостроя и банкротства компании-застройщика.
Защита дольщиков – проблема как некогда актуальная для Санкт-Петербурга, где число зарегистрированных обманутых компаниями-застройщиками граждан уже достигает 700 человек. Фактическое положение дел ещё хуже; по оценкам специалистов, обманутых дольщиков не менее 10000 человек.
При этом в Санкт-Петербурге отсутствует нормальная правовая база для решения данной проблемы. Правда, был разработан Закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства», предусматривающий возможность изымания у недобросовестной компании участка с недостроем и его передача инвестору, выигравшему право заключения договора аренды участка. Конечно, при этом нет никаких гарантий, что такой инвестор не окажется в положении предыдущего застройщика (например, как это было в случае с печально известным «Охта Модерн»). Словом, защита прав дольщиков в данной ситуации все равно существенно страдает.
К сожалению, не всегда способны помочь дольщикам в отстаивании своих интересов контрольно-надзорные ведомства: достаточно часто обращения в Управление контроля и надзора в области долевого строительства в СПб, а также в органы прокуратуры оказываются запоздавшими. Следственные органы, в свою очередь, не всегда обосновано отказывают в возбуждении уголовных дел по факту мошенничества застройщиков.
В итоге, чаще всего остается надеяться только на себя либо обращаться за юридической помощью – и здесь начинаются новые проблемы. Российский рынок юридических услуг пестрит многочисленными объявлениями о юридических центрах и правовых обществах, но, учитывая всю сложность и многоаспектность споров, связанных с затягиванием сроков строительства и банкротством компаний-застройщиков, найти действительно качественную юридическую помощь оказывается совсем не просто. «Петербургский дольщик» - единственная компания, практическая деятельность которой направлена исключительно на защиту интересов дольщиков в спорах с недобросовестными компаниями-застройщиками.
Работа компании «Петербургский дольщик» - это реальная защита дольщиков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: каждому из обратившихся к нам мы поможем не остаться в числе обманутых
