Представим ситуацию, что Вы заключили договор долевого участия в строительстве с целью приобретения в собственность квартиры, взяли ипотечный кредит для ее приобретения, однако потом передумали ее получать. КАК ТОГДА БЫТЬ?
Один из возможных вариантов – осуществить уступку права требования к застройщику другому лицу. Как это сделать правильно, мы расскажем в этой статье.
По соглашению об уступке, право требовать от застройщика передачи ему квартиры после окончания строительству перейдет лицу, с которым вы заключите такое соглашение. По сути это «договор купли-продажи будущей квартиры», хотя такое определение и не совсем корректно с юридической точки зрения.
Возможность осуществления такой уступки прямо предусмотрена законом, а именно статьёй 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Самый простой вариант - полностью осуществить все выплаты по ипотечному кредиту до заключения соглашения об уступке.
В такой ситуации все взаимоотношения прежнего дольщика с банком прекращаются, право залога банка на будущую квартиру также прекращается, и, соответственно, ни интересы прежнего, ни интересы будущего дольщика не пострадают.
А что будет в ситуации, если осуществить уступку права требования к застройщику без решения вопроса отношений с банком?
В таком случае должником по кредитному договору останется прежний дольщик, следовательно, именно он должен будет осуществлять все дальнейшие выплаты по кредиту.
Такая ситуация опасна для лица, в пользу которого осуществлена уступка права требования к застройщику, поскольку право залога у банка сохраняется, и в случае, если прежний дольщик прекратит исполнять обязанности по кредитному договору (допускать просрочки, не совершать выплаты), банк сможет обратить взыскание на предмет залога – квартиру, принадлежащую уже не прежнему дольщику, а новому («покупателю» по соглашению об уступке права требования). Вряд ли кто-либо согласится заключить соглашение об уступке, зная о такой опасности потерять квартиру.
Следующий вариант – осуществить одновременно с уступкой права требования к застройщику перевод долга по кредитному договору.
В такой ситуации, владеть будущей квартирой и осуществлять выплаты по кредиту будет одно лицо – «покупатель» по соглашению об уступке права требования. Для осуществления перевода долга по ипотеке необходимо согласие банка. Далеко не всегда такое согласие можно получить, поскольку банку не всегда выгодно менять своего должника.
ВЫВОД: перечисленные варианты не единственно возможные, но самые распространенные при осуществлении уступки права требования к застройщику при условии наличия ипотечного кредита, и, самое главное, демонстрирующие, что такая уступка вполне возможна и может быть самым удобным способом распорядиться правами на Вашу будущую квартиру.
