> > > Расторжение договора долевого участия

Расторжение договора долевого участия

Расторжение договора долевого участия

Застройщики, стремясь привлечь дольщиков и получить от них деньги, всячески рекламируют себя и свои строительные объекты. Однако добившись своей цели, многие строительные фирмы не спешат исполнять обещанное, допуская существенные отступления от ДДУ. Именно несоблюдение условий соглашения является самой распространенной причиной расторжения ДДУ как для дольщиков, так и по инициативе застройщика.

Под расторжением ДДУ с застройщиком подразумевается прекращение действия соглашения, а также прав и обязанностей сторон. Если деньги уже уплачены дольщиком, строительная организация обязана вернуть их целиком. В свою очередь, гражданин не сможет претендовать на жилплощадь в многоэтажке в последующем.

Важно! Расторгать контракт вправе не только физическое лицо, но и стройфирма (кооператив) при невыполнении гражданином своих обязанностей. Неустойка при расторжении ДДУ с граждан взиматься не может.

Причины расторжения ДДУ

Расторжение договора ДДУ с застройщиком производится по множеству причин:

  1. Просрочка строительной фирмой сдачи квартиры дольщику.
  2. Низкое качество жилья.
  3. Расторжение договора ДДУ по соглашению сторон (обоюдное волеизъявление участников).
  4. В течение отведенного периода строительная фирма не исправила дефекты жилья, либо не вернула часть средств по соглашению, либо не возместила дольщику расходы на их устранение.
  5. Срок действия договора поручительства истек, но строительная организация в положенное время не уведомила гражданина об этом (или не подписала новый договор поручительства).
  6. Прекращение (приостановка) строительства, если имеются основания считать, что многоэтажка не будет достроена в положенное время.
  7. Ощутимая корректировка проектной документации.
  8. Смена предназначения общего имущества.
  9. Банкротство строительной компании.
  10. Неуплата физлицом средств по соглашению (односторонний порядок расторжения ДДУ застройщиком).
  11. В прочих ситуациях, закрепленных в нормативном акте (контракте).

Расторжение ДДУ с дольщиком и стройфирмой

Федеральный закон №214 закрепляет немало оснований для расторжения ДДУ с дольщиком и стройфирмой, а также порядок этих процедур. Невзирая на тот факт, что физлица считаются заведомо экономически более слабой  стороной сделки и являются  потребителями услуги, с 1 января 2017 года у них нет больше права расторжения ДДУ в одностороннем порядке, без судебного вмешательства, если строительная компания добросовестно исполняет все условия соглашения. Но при этом, в судебном порядке договор можно расторгнуть, если суд посчитает основание для расторжения обоснованным.

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.

Расторжение договора ДДУ по инициативе дольщика: досудебный порядок

Ст.9 214-ФЗ содержит основания для расторжения договора ДДУ по инициативе дольщика. Одностороннее расторжение ДДУ с застройщиком может производиться, если:

  1. Стройфирма задержала сдачу жилья гражданину на два и больше месяца.
  2. Дефекты жилья не были исправлены стройфирмой к определенной дате, либо компания не возвратила часть финансов по контракту, либо не компенсировала расходы гражданина на устранение дефектов жилья.
  3. Стройфирма не предупредила граждан о том, что срок действия договора поручительства истек. Также расторжение ДДУ по инициативе дольщика производится, если на протяжении 15 суток со дня окончания действия договора поручительства стройфирма не подписала новое соглашение.
  4. Качество жилья не соответствует строительным нормативам и регламентам.
  5. В прочих закрепленных в нормативных актах и контракте ситуациях.

Расторжение ДДУ 214-ФЗ во всех перечисленных случаях производится путем направления уведомления о расторжении строительной компании. Образец искового заявления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке легко отыскивается в Интернете — его форма свободная. Не стоит, однако, бездумно пользоваться такими образцами, поскольку ни в одном шаблоне невозможно предусмотреть всех особенностей именно вашей ситуации. Поэтому для составления такого уведомления лучше обратиться к юристам.   

Важно! Следует знать, что письмо с уведомлением о расторжении ДДУ в одностороннем порядке  направляется стройфирме только почтой, причем уведомление и опись обязательны. Контракт считается разорванным со дня отправки такой бумаги.

Возврат денег при расторжении ДДУ осуществляется стройфирмой в течение 20 рабочих суток. Кроме того, физлицу уплачивается неустойка в виде процентов за пользование его денежными средствами, исходя из периодов, когда дольщиком вносились деньги в счёт оплаты договора. Помимо  суммы по контракту и пени гражданин может рассчитывать на выплату компенсации за понесенные убытки.

Если дольщик в указный срок не пришел в офис строительной фирмы за деньгами не сообщил номера банковского счета, стройфирма вносит средства в депозит нотариуса по месту своего расположения. Гражданин обязательно уведомляется о такой мере.

Важно! Обратите внимание на то, что, если организация отказывается выплатить вам средства, вы можете взыскать их принудительно. Суд, помимо требуемой суммы, будет обязан взыскать со стройфирмы штраф за неудовлетворение вашего требования в добровольном порядке, по соглашению сторон. Сумма такого штрафа равняется половине от всей взысканной в вашу пользу суммы.

Проблемным моментом является расторжение ДДУ с ипотекой. С одной стороны, исходя из положений статьи 37 Закона «Об ипотеке», залогодержатель, в том числе дольщик, не вправе в одностороннем порядке отчуждать предмет залога без согласия банка. В то же время 214-ФЗ не содержит каких-либо ограничений для дольщиков, взявших ипотечный кредит. Поэтому перед расторжением ДДУ с ипотекой надо внимательно изучить сам договор ипотеки и найти соответствующие условия. Практически все банки не возражают против расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика, но только при условии направления лицом предварительного уведомительного письма кредитной организации.

Одностороннее расторжение ДДУ застройщиком

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке возможно не только дольщиком, как физлицом, но и стройфирмой. Закон закрепляет следующие основания для этого:

  1. Расторжение ДДУ из-за просрочки внесение единовременной оплаты по контракту на 2 и более месяца.
  2. Физлицо систематически не выполняет свои обязанности по внесению платежей по контракту. Под термином «систематически» в данном случае понимается невнесение платежей 3 и более раза на протяжении 12 месяцев. Те же самые последствия могут ожидать дольщиков, просрочивших текущий платеж на 2 месяца и более.

Важно! Если дольщик вносит платежи по договору с опозданием, которое, однако, не дотягивает до основания для расторжения договора, дольщику придётся уплатить неустойку за каждый день просрочки.

Расторжение условий договора долевого участия застройщиком допускается в одностороннем порядке, в случае несоблюдения дольщиком условий оплаты.

Порядок одностороннего расторжения ДДУ застройщиком:

  • Отправка в адрес должника письма с требованием внести денежные средства по контракту. В письме также должны содержаться сведения о возможных последствиях неуплаты.
  • Если в течение 30 дней дольщик не погасил долги — отправка в его адрес уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке.
  • Перечисление в течение 10 рабочих дней денег должнику.

Если физлицо не явилось за выплатой в течение указанного срока, строительная фирма перечисляет в депозит нотариуса деньги и сообщает об этом гражданину.

Соглашение является расторгнутым с даты отправки уведомления.

Расторжение договора ДДУ по соглашению сторон

Если физлицо в силу каких-то жизненных обстоятельств захочет расторгнуть договор участия в долевом строительстве, то одним из способов для него станут переговоры со стройфирмой. Добросовестные строительные фирмы обычно идут навстречу гражданам, и без возражений подписывают соглашение о расторжении договора ДДУ по обоюдному согласию.

В случае расторжения ДДУ по соглашению сторон возврат денег производится в один день или в несколько приемов. При этом проценты за пользование деньгами строительной фирмой не уплачиваются кроме тех случаев, когда она нарушила сроки возврата средств. Соглашение о расторжении ДДУ между сторонами регистрируется в Росреестре, соответственно, оно признается расторгнутым с момента такой госрегистрации.

Важно! Многие строительные фирмы ведут себя недобросовестно и уговаривают дольщиков на расторжение ДДУ по соглашению сторон на таких условиях, которые абсолютно невыгодны дольщику. Например, в соглашении о расторжении ДДУ предусматривается пункт, что дольщик отказывается от дальнейших финансовых претензий к застройщику. Поэтому возврат денег осуществляется, а вот проценты за просрочку их возврата не уплачиваются. Так что подписывать документ с таким условием не рекомендуется.

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.

Расторжение ДДУ в суде дольщиком или стройфирмой

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика может быть реализовано также через суд. Основания для этого:

  1. Строительные работы остановлены или «заморожены», и у физлица есть реальные поводы полагать, что фирма не успеет возвести многоэтажку к назначенному сроку.
  2. Серьезная корректировка проектной документации, включая увеличение (уменьшение) квадратуры жилья и помещений общего пользования больше чем на 5 %.
  3. Смена назначения общего имущества.
  4. Другие случаи, закрепленные контрактом или правовыми актами.

Иск о расторжении ДДУ подается по месту проживания физлица, адресу стройфирмы, месту расположения строительного объекта или месту заключения контракта (по выбору гражданина). К исковому заявлению о расторжении ДДУ прилагаются документы:

  1. Квитанция об оплате госпошлины (если вы хотите вернуть по контракту больше 1 млн рублей).
  2. ДДУ.
  3. Расчет взыскиваемой суммы, а также суммы неустойки при расторжении ДДУ.
  4. Уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке, а также опись вложения в конверт и почтовая квитанция.
  5. Чеки и квитанции, прочие документы, констатирующие факт оплаты долевого взноса (цены договора).
  6. Иные бумаги, подтверждающие доводы истца.

Если речь идет о сумме, не превышающей 50 000 рублей (например, участник успел заплатить денежные средства частично), то дело будет рассматривать мировой суд, если сумма больше — районный. Как правило, судьи принимают решение по делу в течение 2 месяцев. По закону, у судьи есть 2 месяца на то, чтобы рассмотреть дело. Но, как правило, рассмотрение дела занимает 3-4 месяца.

Если расторжение договора ЖСК или ДДУ произошло в суде, необходимо дождаться вступления в силу судебного акта. После этого стройфирма выплачивает гражданину сумму по контракту, проценты, а также компенсирует убытки (если дольщик заявил такие требования в исковом заявлении о расторжении договора долевого участия).

Несмотря на то, что 214-ФЗ не содержит поводов для расторжения ДДУ в суде организацией, такая возможность у строительной компании все равно есть. Так, например, исходя из положений статьи 451 ГК, контракт может быть расторгнут по желанию стройфирмы из-за значительного изменения обстоятельств. Конкретного перечня таких обстоятельств ГК РФ не приводит, но перечисляет критерии:

  1. В момент подписания договора стороны не предполагали, что такое изменение обстоятельств возможно.
  2. Заинтересованная сторона никак не могла повлиять на возникновение этих обстоятельств.
  3. Исполнение соглашения повлечет причинение существенного ущерба заинтересованному лицу.

Важно! Наличие названных условий должно быть одновременным, то есть договор не может быть расторгнут при отсутствии хотя бы одного из них.

Порядки расторжения ДДУ застройщиком не отличаются от порядков расторжения контракта гражданами.

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.

Расторжение ДДУ по 214-ФЗ: кто поможет в Петербурге?

В случае расторжения договора ЖСК либо ДДУ не рекомендуется действовать без помощи юристов. Зачастую застройщики применяют различные схемы, чтобы избежать прекращения действия контракта, выплаты неустойки, или возврата денег при расторжении ДДУ. Поэтому лучше заручитесь поддержкой опытных специалистов юридической компании «Петербургский дольщик».

Плюсы сотрудничества с нашими юристами:

  1. Мы занимается расторжением договора ДДУ по инициативе дольщика «под ключ». Это означает одно: вам не придется менять жизненные планы и тратить свое время на решение данного вопроса.
  2. Мы не пользуемся готовыми образцами исковых заявлений о расторжении ДДУ — вся документация готовится в индивидуальном порядке.
  3. Большую часть гонорара вы заплатите исключительно после достижения нами конечной цели — расторжения  договора ДДУ в суде (в мирном порядке), получения вами всех причитающихся выплат.
  4. Если на то есть основания, мы взыскиваем со стройфирмы не только сумму по контракту, но также неустойку, компенсацию за все расходы, компенсацию за моральный вред по ФЗ.214.
  5. Мы оказываем помощь на стадии исполнения решения суда и добиваемся получения нашими доверителями реальных выплат.
  6. Наши юристы расторгли огромное количество договоров, поэтому мы знаем, как сделать это грамотно и результативно.

Чтобы начать сотрудничество с юридической компанией «Петербургский дольщик», посетите наш офис с имеющимися документами. После их изучения и заключения договора мы немедленно приступим к оказанию правовых услуг. Наши юристы будут всегда на связи с вами, поэтому вы сможете получать информацию о ходе вашего дела по первому требованию.

Вам нужно расторгнуть договор участия в долевом строительстве быстро и с выгодой? Звоните по телефону +7(812)603-75-30, мы обязательно поможем вам!


Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.