> > > Права участника долевого строительства

Права участника долевого строительства

09.08.2017
Права участника долевого строительства

Планируете купить квартиру по договору долевого участия? И уже наверняка начитались статей о вялотекущих или вовсе замороженных стройках жилья

Планируете купить квартиру по договору долевого участия? И уже наверняка начитались статей о вялотекущих или вовсе замороженных стройках жилья? Как бы тщательно вы ни выбирали застройщика - случиться может всякое. Поэтому первое, что вы должны знать, – права и обязанности участника долевого строительства.

Для этого, кстати, нужно пролистать не только всем известный 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД». Нужно знать и Гражданский кодекс, закон о правах потребителей, и, например, 102 ФЗ об ипотеке. А учитывая, что законодательство часто меняется, уследить за всем чрезвычайно трудно.

Поэтому тема нашей статьи – права участника долевого строительства. Они позволяют дольщику не только вернуть вложенные в стройку деньги, но взыскать с застройщика дополнительные компенсации.

Обязанности застройщика перед дольщиком

Главное, что обязан сделать застройщик, – построить дом, передать дольщикам ключи от квартир в указанный в ДДУ срок, нести гарантийные обязательства. Передаваемое жилье должно быть качественным и безопасным для жизни и здоровья граждан.

Основные обязанности дольщика – передать необходимые денежные  средства застройщику и принять квартиру, если к её качеству и состоянию дома в целом претензий нет. Таковы обязанности, а вот про права участника долевого строительства каждый вспоминает, когда начинаются проблемы на стройке. Что вы можете требовать по 214 ФЗ?

1. Расторжение ДДУ-возврат всех своих средств и проценты за их использование. Это крайняя мера, на которую можно пойти, если застройщик нарушает условия договора. В противном случае дольщик может заключить договор переуступки права требования по ДДУ.

Важно! Расторгнуть договор дольщик может в одностороннем порядке. Однако сделать это можно до подписания акта приёма-передачи квартиры.

Каковы самые частые поводы для расторжения договора?

  • Строители не сдали дом в течение 2 месяцев после оговоренного в ДДУ срока;
  • Не устранили недостатки в квартире;
  • Не возместили дольщику его затраты на вынужденный ремонт «новенькой» квартиры;
  • Серьёзные дефекты есть в доме;
  • Застройщик заключил новый договор поручительства и не сообщил об этом дольщикам.

Разорвать отношения с застройщиком можно в досудебном или судебном порядке. По второму пути придется пойти, если строители отказываются исполнять требования дольщика.

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.

2. Неустойка со строительной компании. За ней нужно обращаться при банкротстве застройщика ??? и в ситуации, когда скорее всего дом пусть и с опозданием, но достроят. Однако за вынужденное ожидание строители должны заплатить.

Когда нужно обращаться за неустойкой?

  • Задержка ввода многоквартирного дома в строй в указанный в ДДУ срок;
  • В квартире обнаружились недостатки;
  • Строители не сделали гарантийный ремонт в срок;
  • Не передают Квартиру по Акту приёмки-передачи;

Дольщик, как и любой потребитель, купивший некачественный товар – в нашем случае квартиру – может требовать неустойку через суд и до суда. Второй вариант предполагает подготовку претензии в адрес застройщика. 

Важно! Не стоит сразу браться за составление иска. Возможно, застройщик, не желая огласки, пойдет на удовлетворение претензии и выплатит компенсацию добровольно. Это избавит вас от участия в рутинном и сложном судебном процессе.

Для определения размера неустойки нужно дни просрочки умножить на 1/300 ставки рефинансирования ЦР и цену договора, а затем на два, потому что пострадавшим является физлицо. Вряд ли стоит вести расчёты самостоятельно. Защита прав участника долевого строительства – дело для юриста по недвижимости

Нужно требовать и другие выплаты – возмещение расходов за найм жилья, на ремонт и стройматериалы, компенсацию морального вреда. Чтобы ничего не упустить, получить максимум от недобросовестных строителей, разумнее обратиться в центр защиты прав участников долевого строительства.

Но уж если строители «включили игнор», тогда остается одно – готовить иск. Тогда, согласно закону о правах потребителей, вы сможете взыскать с застройщика не только неустойку, но ещё и штраф в 50% от суммы иска за отказ по доброй воле исполнить требования дольщика.

Залог права требования – еще одна гарантия

Залог права требования – универсальное понятие. Но и защита прав участников долевого строительства предусматривает такой инструмент. Он применяется в долевом строительстве в случае, если участник стройки планирует брать ипотечный кредит на покупку жилья.

Банк при оформлении ипотеки требует залог. В случае с долевой стройкой это могут быть квартиры еще строящегося многоквартирного дома, которые банк может потребовать при неисполнении условий ДДУ застройщиком или дольщиком. Под эти гарантии он и выдает гражданам деньги в кредит.  

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.

Каковы обязанности и права участника долевого строительства в этом случае?

  • Право предъявления претензий к застройщику, если он нарушил обязательства;
  • Необходимость внесения платежей по кредиту, иначе банк может обратить право требования на квартиру;
  • Возможность получения ипотечного кредита;
  • После введения дома в строй и передачи квартиры, банк сохранит свое право требования, но уже только к дольщику. Его залогом будет уже готовая квартира;
  • Банк теряет право требования залога после полного погашения кредита.

Важно! Дольщик может заключить договор залога права требования с банком. Его следует зарегистрировать в Росреестре (или в МФЦ), иначе он будет недействительным. Самостоятельно этим не стоит заниматься. Договор поможет составить юрист по долевому строительству.  

Фонд защиты прав участников долевого строительства

Гарантировать права участника долевого строительства будет также последняя новинка законодательства. С 1.07.2017 г. вступили в силу изменения в ФЗ-214, согласно которым в России должен появиться компенсационный фонд для защиты дольщиков. В июне Госдума в первом чтении приняла проект закона о порядке его формирования. 

В фонд защиты прав участников долевого строительства застройщики должны направлять обязательные взносы (1% от суммы каждого заключенного ДДУ). В случае срыва стройки их используют для:

  • завершения строительства дома;
  • возмещения убытков дольщиков.

Важно! По 214 ФЗ, застройщик может регистрировать ДДУ только после выплаты обязательных взносов в фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. В Правительстве страны уже утвердили порядок регистрации ДДУ после подтверждения взноса и выплаты возмещения обманутым дольщикам.

И, кстати, после появления Фонда права участника долевого строительства стали шире при банкротстве застройщика. Тогда ведомство должно выступить в качестве арбитражного управляющего.

Застройщик задерживает ввод дома в строй? Вам нужна наша консультация!

Звоните нам +7(812)603-75-30!

Появились вопросы? Пишите сюда!


Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.